L'immeuble
1. Introduction
Les opérations sur les immeubles font partie des opérations annexes de beaucoup d’entreprises. Il existe des sociétés pour lesquelles il s’agit des opérations principales, les régies par exemple, mais nous n’allons pas nous attarder à les étudier.
Concernant des opérations annexes, les comptes de charges et produits relatifs à l'immeuble se retrouveront au compte de résultat 3ème degré.
Pour une entreprise commerciale, industrielle ou de service, il peut être intéressant de réaliser des opérations sur des immeubles pour plusieurs raisons. Premièrement cela peut être un investissement intéressant lorsque l’entreprise commence à avoir des liquidités excédentaires à placer. L’immobilier est une classe d’actifs attractive car elle permet de dégager un produit sûr en cas de mise en location. De plus, c’est un actif qui a une valeur assez stable (sauf en cas de crise du secteur immobilier) et qui permet d’espérer une plus-value à la revente. Deuxièmement cela peut permettre à l’entreprise de disposer de locaux propres et ainsi éviter de les louer et d’être tributaire du marché de l’immobilier.
On distingue plusieurs opérations réalisées sur les immeubles :
- La comptabilisation des charges d'immeubles
- La mise en location (les produits d'immeubles)
- Les annuités hypothécaires
- L’achat
- La vente
2. Les hypothèques
Il arrive très fréquemment que pour l’acquisition d’un immeuble, l’entreprise doive procéder à un emprunt. On parle dans ce cas d’emprunt hypothécaire. Sa particularité est qu’il est garanti par le bien immobilier. Cela signifie que si l’emprunteur n’est plus en mesure d’honorer ses engagements (remboursement et paiement des intérêts) le prêteur pourra par voie de poursuites obtenir la saisie de l’immeuble et le remettre en vente.
Même si l’entreprise dispose des fonds propres nécessaires pour acheter un bien immobilier sans recourir à un emprunt hypothécaire, il peut être intéressant de s’endetter malgré tout pour bénéficier d’une optimisation fiscale. En effet, les intérêts sur la dette hypothécaire permettent de diminuer le bénéfice et par conséquence l’impôt sur le bénéfice également.
Cependant, les banques n’autorisent pas un endettement à hauteur de 100% de la valeur d’un immeuble. Pour les entreprises les principes appliqués peuvent être sensiblement différents. A titre d’exemple voici ce qui se passe généralement pour un particulier : la banque demandera de financer le bien à hauteur de 20%, elle accordera ensuite une hypothèque de 1er rang jusqu’à 65% et une hypothèque de 2ème rang à hauteur de 15%.
Une hypothèque de 1er rang sera toujours remboursée en priorité en cas de défaut de paiement. Ainsi le 1er rang est nettement moins risqué pour la banque, car en cas de saisie du bien immobilier, il est très probable que sa valeur de revente soit au moins équivalente au 65% du montant prêté. Cependant les banques exigent que l’hypothèque de 2ème rang soit amortie (remboursée) dans des délais plus courts que le 1er rang. Pour résumer, on peut affirmer que l’hypothèque de 1er rang est peu risquée pour la banque mais a une durée longue alors que l’hypothèque de 2ème rang est plus risquée mais doit être remboursée plus rapidement.
Une hypothèque peut prendre deux formes : dette hypothécaire ou cédule hypothécaire. La différence entre une dette hypothécaire et une cédule hypothécaire est qu'une cédule est un titre. Cela signifie que le droit de gage n'est pas dissociable du titre lui-même.
3. Aspects comptables
Plusieurs comptes spécifiques à la comptabilisation des opérations sur immeubles sont présents dans le plan comptable. Voici les principaux :
- Immeuble (il s’agit d’un compte actif qui indique la valeur des biens immobiliers)
- Produit d’immeuble (il s’agit d’un compte produit qui enregistre les produits réalisés lors de la mise en location d’un immeuble)
- Charges d’immeuble (il s’agit d’un compte de charges qui répertorie toutes les dépenses liées à la possession d’un bien immobilier)
- Dettes hypothécaires (Il s’agit d’un compte passif qui enregistre le financement d’un immeuble à l’aide d’un emprunt)
4. Les opérations comptables
4.1 La comptabilisation des charges d'immeubles
Toutes les charges liées à la possession d'un immeuble seront inscrites dans le compte charges d'immeuble. Cela permet de bien garder les résultats liés à l'immeuble dans le compte de résultat 3ème degré. Par exemple, le salaire versé au concierge de l'immeuble sera débité du compte charges d'immeubles et non pas du compte salaires. Ainsi, dans le compte charge d'immeuble, on inscrira:
- les frais de réparations et d'entretien de l'immeuble
- l'intérêt de la dette hypothécaire
- le salaire du concierge
- les frais de réparations
- l'amortissement de l'immeuble
- l'achat de mazout pour le chauffage
- les assurances immobilières
Par exemple, nous comptabilisons ci-dessous l'achat à crédit de CHF 15'000.- de mazout pour notre immeuble.
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| charges d'immeuble | Autres dettes | Comptabilisation de l'achat de mazout pour l'immeuble | 15'000.- | 15'000.- |
4.2 Location (les produits d'immeubles)
Les immeubles d’une entreprise peuvent être mis en location. Mais il faut également considérer l’utilisation des locaux d’une entreprise comme un rendement locatif pour des raisons légales. En effet, dans l'impôt sur le bénéfice, l'utilisation de l'immeuble à des fins propres doit être prise en considération. Dans ce cas, le montant de la location sera estimé en fonction des prix du marché pour un bien immobilier similaire.
4.2.1 Locations à des tiers
En cas de location de l’immeuble à des tiers, l’écriture comptable est relativement simple. On considérera le produit de la location comme un produit d’immeuble. Ainsi, un compte de liquidités ou de créances sera débité alors que le compte produit d’immeuble sera crédité.
Exemple : La location de l’immeuble est encaissée par virement bancaire pour un montant de CHF 5'000.-
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Banque | Produits d'immeuble | Encaissement des loyer de l'immeuble par virement bancaire | 5'000.- | 5'000.- |
4.2.2 Utilisation des locaux pour le compte de l’entreprise
Lorsque l’entreprise utilise un immeuble pour son propre compte, qu’il s’agisse de locaux administratifs, des bâtiments pour le stockage ou un local de vente, il est nécessaire de considérer la valeur locative comme un produit. Cela reviendra à passer une écriture totalement neutre du point de vue du résultat d’exercice (4ème degré). En effet, on la considérera à la fois comme un charge par l’intermédiaire du compte loyer et un comme un produit au moyen du compte produit d’immeuble.
Exemple : La valeur locative estimée de l’immeuble de l’entreprise est de CHF 15'000.-. L’immeuble est exclusivement utilisé pour le compte de l’entreprise.
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer | Produits d'immeuble | Valeur locative de l'immeuble possédé et occupé par l'entreprise | 15'000.- | 15'000.- |
Dans ce cas le bénéfice final ne sera pas affecté mais le résultat d’exploitation présenté au compte de résultat 2ème degré se verra diminué en raison de la charge de loyer enregistrée. De plus, le résultat des activités du 3ème degré se verra augmenté. Cela permet de présenter un résultat d’exploitation (2ème degré) réaliste et si l’entreprise vendait son immeuble pour devenir locataire, le résultat d’exploitation ne serait que peu affecté. En revanche, le résultat des activités du 3ème degré le serait.
4.2.3 Utilisation des locaux pour la conciergerie
Il arrive que l’entreprise loge son concierge dans ses propres locaux. Dans ce cas, il faut comptabiliser cette utilisation. La mise à disposition d’un logement de fonction correspond à une rémunération pour le concierge. Comme nous l'avons vu au point 4.1 les frais de conciergeries sont considérés comme des charges d'immeubles. De plus on enregistrera le produit d’immeuble comme si le logement était loué à un tiers. De la même manière qu’au point 4.2.2 cette écriture n’aura aucune influence sur le bénéfice d’exercice de plus elle ne modifiera pas le résultat des activités du compte de résultat 3ème degré.
Exemple : Un logement de fonction est mis à disposition du concierge de l’entreprise. Sa valeur locative est estimée à CHF 1'300.-
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Charges d'immeubles | Produits d'immeuble | Comptabilisation du loyer du logement de fonction du concierge | 1'300.- | 1'300.- |
4.2.4 Utilisation des locaux par le propriétaire à des fins privés.
Le propriétaire de l’entreprise peut décider de se loger dans un immeuble appartenant à son entreprise. Dans ce cas, on considérera cela comme un retrait du propriétaire ; le compte privé sera donc débité. On enregistrera également le produit d’immeuble de la même manière que cela se fait lors d’une mise en location à un tiers.
Exemple : Le propriétaire de l’entreprise se loge dans un immeuble de l’entreprise. La valeur locative de l’appartement est estimée à CHF 2'100.-
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Privé | Produits d'immeuble | Comptabilisation du loyer de l'appartement occupé par le propriétaire de l'entreprise | 2'100.- | 2'100.- |
Cette opération aura une influence sur le résultat d’exercice de l’entreprise. En effet, un produit est enregistré et il viendra augmenter le bénéfice d’exercice. Cette écriture aura donc un impact fiscal et augmentera le montant de l’impôt sur le bénéfice. Cependant elle est totalement neutre du point de vue de la variation de fortune (le solde du compte privé). En effet le montant est débité du compte privé lors de la comptabilisation mais le bénéfice d’exercice sera crédité au compte en fin d’exercice comptable. Ce bénéfice d’exercice comprenant cette opération, la variation de fortune n’en sera pas affectée.
4.3 Les annuités hypothécaires
Lorsqu'un immeuble est financé au moyen d'un emprunt hypothécaire, un versement annuel devra être fait auprès de la banque. Ce versement s'appelle annuité hypothécaire. Il est généralement composé de deux éléments:
- Le paiement des intérêts sur la dette hypothécaire
- Le remboursement d'une partie de la dette hypothécaire
Il existe deux types d'annuités hypothécaires: constante et dégressive. Dans l'annuité dégressive, l'emprunteur paye de moins en moins année après année, profitant du fait que la dette hypothécaire diminue peu à peu.
| n | n+1 | n+2 | n+3 | |
|---|---|---|---|---|
| montant de la dette hypothécaire | 200'000.- | 180'000.- | 160'000.- | 140'000.- |
|
remboursement partiel de la dette (CHF 20'000 par an) |
20'000.- | 20'000.- | 20'000.- | 20'000.- |
| intérêts à payer sur la dette (5%) | 10'000.- | 9'000.- | 8'000.- | 7'000.- |
| Annuité hypothécaire | 30'000.- | 29'000.- | 28'000.- | 27'000.- |
Dans l'annuité constante, l'emprunteur garde le montant de l'annuité toujours au même niveau et profite de la baisse du montant des intérêts pour rembourser un montant toujours plus élevé de la dette hypothécaire.
| n | n+1 | n+2 | n+3 | |
|---|---|---|---|---|
| montant de la dette hypothécaire | 200'000.- | 180'000.- | 159'000.- | 136'950.- |
|
remboursement partiel de la dette (minimum CHF 20'000 par an) |
20'000.- | 21'000.- | 22'050.- | 23'152.50 |
| intérêts à payer sur la dette (5%) | 10'000.- | 9'000.- | 7'950.- | 6'847.50 |
| Annuité hypothécaire | 30'000.- | 30'000.- | 30'000.- | 30'000.- |
Quelle que soit le type d'annuité choisi, la comptabilisation se fera toujours de la même manière et devra tenir compte du fait que ce paiement concerne d'une part le remboursement de la dette hypothécaire et, d'autre part le paiement des intérêts hypothécaires.
Par exemple: paiement de l'annuité hypothécaire CHF 29'000.- par virement bancaire. CHF 20'000.- concernent le remboursement de la dette et CHF 9'000.- les intérêts hypothécaires.
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes hypothécaires | - | Remboursement partiel de la dette hypothécaire | 20'000.- | - | |
| Charges d'immeuble | - | Paiement des intérêts hypothécaire | 9'000.- | - | |
| - | Banque | Virement bancaire | - | 29'000.- |
4.4 Achat
L’opération d’achat d’immeuble peut être relativement complexe. En effet, on n’achète pas un immeuble comme on achète un ordinateur ou un véhicule. Il n’y a pas d’écriture type pour l’achat. Ce sera donc au comptable de bien considérer tous les éléments liés à l’achat. Voici une liste non exhaustive d’éléments dont il faut tenir compte lors d’un achat d’immeuble :
- Prix d’achat convenu
- Frais de notaire
- Dette hypothécaire contractée
- Arriérés de paiement des locataires de l’immeuble
- Loyers perçus d'avance par le vendeur
- Assurances contractée par le vendeur et encore valables
- Stock de mazout pour le chauffage
Exemple d'achat d'immeuble payé par virement bancaire le 31 septembre avec les données suivantes:
| Prix d'achat convenu | CHF 1'000'000.- |
| Frais de notaire | CHF 20'000.- |
| Dette hypothécaire | CHF 800'000.- |
|
Arriérés de paiement des locataires |
CHF 20'000.- |
|
Loyés perçus d'avance par le vendeur |
CHF 32'000.- |
|
Assurance annuelle contractée par le vendeur |
CHF 1'200.- |
| Stock de mazout restant | CHF 20'000.- |
Pour des raisons pratiques, on sépare l'achat de l'immeuble à proprement parler (valeur de l'immeuble, frais de notaire et dette hypothécaire) puis on fait un décompte acheteur vendeur avec les données restantes. Voici l'écriture liée à l'achat:
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles | - | Valeur de l'immeuble à l'achat | 1'000'000.- | - | |
| Immeubles | - | Frais de notaire | 20'000.- | ||
| - | Banque | Fonds propres engagés | - | 220'000.- | |
| - | Dettes hypothécaires | Dette hypothécaire contractée | - | 800'000.- |
Les données restantes sont appelées décompte acheteur/vendeur. Pour des raisons pratiques, on passe d'abord toutes les écritures par le compte autres dettes puis le paiement total est calculé à la fin.
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Produits d'immeuble | Autres dettes | Arriérés de location | 20'000.- | 20'000.- | |
| Autres dettes | Produits d'immeuble | Loyers perçus d'avance | 32'000.- | 32'000.- | |
| Charges d'immeubles | Autres dettes | Assurance payée d'avance par le vendeur (1'200 * 3 / 12) | 300.- | 300.- | |
| Charges d'immeubles | Autres dettes | Reprise du stock de mazout | 20'000.- | 20'000.- | |
| Autres dettes | Banque | Paiement par virement bancaire | 8'300.- | 8'300.- |
4.5 Vente
De façon analogue à l’opération d’achat, une vente nécessite de prendre en considération divers éléments:
- Prix de vente convenu
- Remboursement de la dette hypothécaire
- Valeur comptable de l'immeuble (en effet, il est fort probable que le prix de vente convenu diverge de la valeur comptable de l'immeuble). Dans le cas d'une plus-value, elle sera enregistrée dans le compte produits exceptionnels. A l'inverse une moins-value sera enregistrée dans le compta charges execeptionnelles.
- Arriérés de paiement des locataires de l’immeuble
- Loyers perçus d'avance par le vendeur
- Assurances contractée
- Stock de mazout pour le chauffage
Nous allons reprendre l'achat ci-dessus et regarder ce que cela implique pour le vendeur.
Exemple de vente d'immeuble le 31 septembre avec les données suivantes:
| Prix de vente convenu | CHF 1'000'000.- |
| Prix comptable de l'immeuble | CHF 600'000.- |
| Dette hypothécaire | CHF 300'000.- |
|
Intérêt hypothécaire restant |
CHF 10'000.- |
|
Arriérés de paiement des locataires |
CHF 20'000.- |
|
Loyés perçus d'avance par le vendeur |
CHF 32'000.- |
|
Assurance annuelle contractée par le vendeur |
CHF 1'200.- |
| Stock de mazout restant | CHF 20'000.- |
Comme pour l'achat, on sépare la vente à proprement parler (prix de vente convenu, charge ou produit exceptionnel, dette hypothécaire). Voici l'écriture liée à la vente:
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes hypothécaires | - | Remboursement de la dette hypothécaire suite à la vente (réalisée par le notaire) | 300'000.- | - | |
| Banque | - | Paiement par l'acheteur | 700'000.- | - | |
| - | Immeubles | Valeur comptable de l'immeuble | - | 600'000.- | |
| - | Produits exceptionnels | Plus-value réalisée sur la vente | - | 400'000.- | |
| Charges d'immeuble | Banque | Intérêts hypothécaires restants | 10'000.- | 10'000.- |
Voici maintenant le décompte acheteur/vendeur lié à cette vente. Pour des raisons pratiques, on passe d'abord toutes les écritures par le compte autres créances puis le paiement total est calculé à la fin.
| No | débit | crédit | libellé | débit | crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Autres créances | Produits d'immeuble | Arriérés de location | 20'000.- | 20'000.- | |
| Produits d'immeuble | Autres créances | Loyers perçus d'avance | 32'000.- | 32'000.- | |
| Autres créances | Charges d'immeuble | Assurance payée d'avance par le vendeur (1'200 * 3 / 12) | 300.- | 300.- | |
| Autres créances | Charges d'immeuble | Reprise du stock de mazout | 20'000.- | 20'000.- | |
| Banque | Autres créances | Paiement par virement bancaire | 8'300.- | 8'300.- |
